Arguments pour la conservation du Parc de la technopole face à une mutation commerciale source d'artificialisation

Voici des arguments remis au gout du jour puisque ceux sur le Fugueiret ont porté, il faut que je refasse toute la première partie que je résume au début avec ces 3 premières lignes dans cet envoi:

 Nous avons vu dans un mail précédent que le cadre de vie boisé de la Technopole de Sophia-Antipolis, prioritaire par son intérêt économique, mériterait en cas de risque une emblématique mesure "sans-regrets " selon son exemplarité des fiches Milieux et Filières Economiques préconisée par le PNACC. Ceci du fait de la valeur accrue de ces espaces boisés face au bouleversement climatique.(Et Première Technopole de France sur un Site Inscrit déjà rétréci, sinon qui la méritera??!!).

 Or une mutation vouée aux conflits d'usage, en commercialisation de "m2 d'or" ou d'une implantation prestigieuse à des formations privées sans lien avec la recherche est planifiée par la CASA qui prévoit une urbanisation du territoire en une peu expliquée "ville-pays"(la ville-partout avec quelques bribes des parcs impossibles à totalement détruire). A noter que les projets de complexes sportifs n'ont rien à faire sur une petite technopole et les formations Bachelor pourraient judicieusement redynamiser les centre-villes. Cette mutation si désirée par nos politiques semble risquer d'entamer gravement l'écologie de ce Site, et ceci selon la volonté de nos élus locaux( connus pour avoir fournis plus de pistes aux bétonneuses qu'aux équipes de recherche...= A effacer!!): Voici enfin des preuves du risque de déqualification du Site voir de l'illégalité de cette mutation qui implique un soutien central de l'état à notre Préfet qui s'emploie déjà, un peu seul contre tous, à diminuer les emprises de destruction, mais la régulation d'un tel ensemble de projets territoriaux ne peut être faite localement, à preuve notamment les facilités d'autorisation en urgence avant ce nouveau SCoT. Nous sommes réellement dans une situation d'urgence de cette mesure sans-regret. 

La déqualification qu'encoure Sophia par des atteintes déjà engagées sur son "environnement préservé" est prouvée: C'est pourtant cet atout que souligne en tête de sa présentation 2017 l'Agence Arthur Loyd, pro de l'immobilier d'affaire, pour tous les secteurs 06.... alors que seule la valeur de cette zone vient de baisser, entamant une discrète mais réelle décote de l'ancien qui ici semble un risque évident sur l'équilibre du territoire. Nous ne pouvons nous permettre donc de risquer de dégrader un atout reconnu.

1) - Risque global d'atteinte à l'environnement:

Projets d'atteintes au site Inscrit sans compensation possible sur de telles surfaces à préserver vu le rétrécissement du Site par sa fragmentation, voir surtout, danger de la disparition du Site si les Parcs sont déclassés. (nous ne revenons pas sur l'indices établis' précédemment des chantiers en cours arrétés)

Le besoin évident d’études des espèces PNA nationales ou régionales (Chiroptères, rapaces...) et de leurs déplacements sur l’ensemble du projet Sophia 2030 plus Font de l’Orme + 2 permis de Biot, fragmentant le Parc de la Valmasque et celui de la Brague sur leur dernieres continuités

Récemment, la présentation de la ZAc des 3 Moulins évite de nommer les espèces clairement protégées qu’elle relève. « des chauves-souris »(??), celles de nos territoires étant très protégées, on ne les nomme pas!! (P.J. présentation mail suivant car 7Mo ou consultable en bas de la page https://casa-infos.agglo-casa.fr/amenagement/amenagement-du-secteur-des-trois-moulins-antibes )Notre association a déposé ..vendredi dernier pour exiger une étude en accord avec le Plan National d’Action Chiroptères et alerté la responsable et rédactrice actuelle du Plan régional..

 les besoins de maintien du Site Inscrit, le risque de disparition de cet étage médian collinaire "au pied des baous" n'est jamais envisagé malgré l'importance de l'artificialisation globale envisagée et le rétrécissement par mitage et projets immobiliers du Site depuis l'inscription... en 74!! 

Il semble que chaque projet (à part la réhabilitation de l'entrée de la technopole  par un aménagement côté Ouest de cette "Route du Parc" et encore le projet sur cette zone est-il mal adapté au Site car trop haut:Open-Sky et peu judicieux par sa destination commerciale redondante contrevient parfaitement à la conservation des espaces paysagés boisés de cette part du Site l'"Ensemble Littoral Ouest" , la fragmentation étant de plus considérée souvent pire que la pollution.

Notamment un total , incroyable mépris des besoins de maintien des réservoirs de Biodiversité du SRCE du ScoT CASA (pj page SRCE en pj) parfaitement schématisés sur ces espaces brague, valmasque devant communiquer au Nord (à restaurer, qu'est ce que peut restaurer la Zac des 3 Moulins sur les Hauts d'Antibes avec les réservoirs sur Vallauris au Sud et la destruction tout contre d'une part de forêt aux espèces micro-endémiques ou protégées comme le Fugueiret, y installer "des restanques qu'on voit de l'autoroute n'a rien à voir avec un fonctionnement pour ees rapaces, les chiroptères ciblés par l'étude des 3 Moulins donc ou des espèces micro-endémiques forestières au nord?) La Zac 3 Moulins renforcera la barrière avec les Réservoirs du Sud à maintenir sur vallauris, la continuité est très proche figure sur le srce d'aileurs bien que colossalement fragmentée par les voies d'accès ) La rapidité de ces prises de décision sur peu d'années est injustifiable puisqu'elle met le maintien de l'écologie de ces réservoirs en péril. 

Autorisations en urgence juste avant les nouveaux documents supérieurs(SCoT?)? La concommitence de tant de projets, clairement masquée par le fait que les communes présentent séparément des projets supplémentaires, se surajoutant au projet communautaire colossal d'un quart de la Technopole en plus (Sophia 2030) interroge: Comment la CDPENAF n'a-t-elle pas refusé Font de l'Orme(Mougins), campus sportif et logements, si elle accepte Pré de Bâti(valbonne) juste de l'autre côté de la route du Parc de l'autre côté d'un rond-point à l'Est pratiquement à la même hauteur, sur un terrain disponible historique(terrain plus ou moins racheté aux Harkis au début de Sophia) donc bien prévue?(Voir étoile bleue pj) Ainsi on doit préserver une continuité écologique déjà très rétrécie pour le Parc Valmasque vers la forêt de sartoux au Nord: Il n'y a plus de possibilité dans le prochain SCoT de ne pas protéger cette forêt Sartoux par un statut de réservoir, on s'en doute, elle a failli être un parc départemental avant que le dossier ne s'évanouisse il y a peu.. Certainement cette zone sera bientôt protégée aussi passe-t-on au mépris des continuités entre ces deux zones une Zac Font de l'Orme en urgence.  Or déjà cette continuité Valmasque/brague est très atteinte par le Golf Country club Mougins/Valbonne s'étant étalé sur les meilleurs espaces plans de circulation pour y épandre des pesticides( Espaces golfiques strictement incompatibles avec des trames vertes, les espèces doivent pouvoir avoir une perméabilité en dehors des Golfs.. )Sur le ScoTde cet espace parc de la valmasque réservoir à restaurer, Ici un pont pour la Faune a été construit mais il faut que les espèces du parc de la valmasque traversent le Golf pour le prendre , il faut donc éviter de surajouter cette barrière Font de l'Orme. la pj résume ces barrières en construction.

Cohésion avec les autres niveaux: Peu de nouvelles des études PNA régionales des espèces emblématiques présentes, la région n'a guère l'air pressée de distribuer les crédits pour beaucoup d'espèces déjà ciblées par les spécialistes (Odonates, lépidoptères par exemple..) Pour les Chiroptères on en est à la rédaction du Plan Régional.. Donc Un besoin global de moratoire est évident. Il correspond logiquement au besoin d'études des espèces PNA présentes( d'autant que zones très riches..encore et qu'en janvier 2020 elles doivent être réalisées quoi qu'il en soit). faisons-les avant les chantiers...

Atteintes aux parcs Départementaux: En effet, ponctuellement nous relevons nombres de Zacs qui consistent indubitablement en des accroissements de l' enclavement des Parcs Départementaux:

L'organisation d'aménagement "doit surtout" éviter toute redondance: SRADDET certes provisoire du 22/02/2018: On ne peut penser que le définitif pronera soudainement la redondance ds aménagements, or ici les projets constituent d'évidentes redondances de services, à part un centre médical  à Pré de bâti!! (Aujourd'hui le définitif est sorti, qui dit la même chose!!)

le SRADDET nous demande de  réduire la consommation d'Espaces naturels, or des projets comme la Cité du savoir, parfaitement sans objet puisque l'essentiel du savoir est à présent de déplacer le Siège de la CASA ou de faire des services commerciaux redondants avec l'open-sky.. Voir étude cabinet TER pj, admirez la réalité de la préservation de,l'espace en forêt : la jeune femme figurée à gauche a été parée d'un pull vert pour améliorer le rendu d'une minéralisation effrayante... 

Dossier d'enquete publique Zacs des 3 Moulins(pj dossier..) refusant de nommer les espèces clairement protégées qu’elle relève. « des chauves-souris », celles de nos territoires étant très protégées, on ne nomme plus les espèces , on dit qu'il existe un dossier quelque part.. !! Notre association a déposé ( ..vendredi dernier!!) pour exiger une étude en accord avec le Plan National d’Action Chiroptères et alerté la responsable et rédactrice actuelle du Plan régional.

Manque de bilan global, d'un objectif global retenu par cette commission devant tant de projet avant le SCoT, clairement avoir accepté un mois avant la fin du SCoT une énième Zac Font de l'Orme, encore au contact du Site de Sophia, celà jette un doute total sur son fonctionnement: les projets doivent être bilantés et chiffrés comme je pense qu'ils le sont actuellement grace au Préfet, mais également face au bouleversement climatique.. La Commission devrait y être formée et le considérer. Mais qu'a pu refuser cette commission? N'a-t-elle pas besoin d'un peu d'éloignement pour plus de tranquillité?      

2) Argument économique

Ne pas provoquer l'obsolescence des quartiers historiques qui ont toujours su "résister" (valent le "coût" des réhabilitations)

La preuve de la fragilité des anciens quartiers de Sophia pour une offre de bureaux neufs récentes sans commune mesure avec ce qui se prépare avec la "mutation" (projets commune+CASA) en terme de m2 bâtis.: Baromètre Arthur Loyd, très reconnu :

Valeurs locatives en pj:Baromètre A. Loyd,  marché de l'immobilier bureaux  2016 et 2017: Avec ce seul volume limité, l'ancien de Sophia marque le pas face au neuf mais aussi à toutes les autres zones 06 !! 

Si la baisse des prix 2017 est très sensible sur le seconde main à Sophia avec l’écart de prix le plus important par rapport aux nouveaux programmes, ,le neuf restant tassé ou avec une légère baisse , elle est à observer par rapport aux autres centres tertiaires des Alpes-maritimes qui sont restés stable même pour des secteurs moins prestigieux (Grasse)ou même a pris de la valeur comme le seconde main de Nice qui tire son épingle du jeu de sa faible offre de début 2017. (Point marché Cote d’Azur-Slide 5-7 pour 1er semestre 2017)

L’ancien qui a toujours alimenté pratiquement seul le marché de la Technopole(dixit spécialistes) se révèle donc déjà peu concurrentiel : la baisse est effective avec des volumes ridicules par rapport à la mutation prévue (bureaux par dizaines de milliers de m² qui est envisagée, certes actuellement régulée par le préfet.) : Un risque d’abandon des anciens quartiers est établi puisque le neuf sera édifié à la limite d'Antibes sur les hautsd’Antibes/entrée de Sophia:Zac Fugueiret, Clausonnes, projet continuant saint-Philippe de Biot.

- Un taux de vacance (2,75%) communiqué par la CCI suspect au regard de la vacance constatée déjà sur l'ancien et le pavage de panneaux à louer(photos dispos) de la technopole (même si oui, quelques panneaux restent pour pub après location):Comment sont comptabilisés les bureaux vacants? On sait que les projets de réhabilitation ont parfois des difficultés à trouver preneurs!! (Voir coûteux historique du Cica) Pourtant actuellement de gros et souvent superbes projets de réhabilitations aboutissent(Nova-Sophia, CICA, PETRA..) mais il faut que le marché de la location en vaille la peine...

- L'inquiétude ds acteurs: les chiffres des baromètres ne sont plus apparents depuis ceux de 2015 sur le net!! Il a fallu des inscriptions en tant qu'acteur pour les trouver; la CASA, elle, ne les diffusent plus alors qu'elle les détient.Et ds professionnels de la rénovation reconnaissent le besoin de mesures d'incitation pour la réhabilitation de l'ancien dont on n'avait pas besoin auparavant. 

3) Une volonté locale de détourner la technopole de son objet pour en exploiter commercialement le label ou les m2 disponibles , en contradiction avec la protection du site. Un témoignage public de Mr Clarac, urbaniste ayant pris part à la rédaction de la Charte, toujours la référence des élus (journée paysage, présentation projet Sophia 2030 et bilan des études;.) pour Sophia de part son historicité nous a renseigné sur l'intérêt de cette révision de la Charte de la Technopole qui semble dans l'air.

Axe 1 Loi Paysage à mieux prendre en compte dans les documents supérieurs

Le SCoT envisage-t-il toutes les sous-trames qui lui ont été préconisées?

Axe 3 Conversion des Golfs:

Pour l'idée qui a le plus motivé, à vos inscriptions: Mr Clarac semble..converti!! Merci à lui. Je suppose que Stéphane, Francine... sont motivés. 

Je vous laisse, pour l'argumentaire surtout, des éléments mais ce sera le boulot de volontaires puisque ils ne manquent pas de le compléter, je suppose que Stéphane formera le groupe.

- Les contraintes notamment  sur les usages de l'eau à venir dès 2019: "Programme de l'Eau" de l'Agence de l'Eau. Il faut veiller à ce que notre territoire surchargé de golfs aux consommations insoutenables à l'horizon 2030 (elles le sont déjà=crise hydrique récurrente ) n'impose pas des règles trop strictes aux particuliers alors que les besoins des Golfs sont sans fondements économiques( équilibre budgétaire difficile, allant vers des difficultés grandissantes) pour la pérenité d'autant de structures dont la clientèle a passablement rétréci.(Nous sommes la zone de france la plus concentrée en Golf!!)

- Du fait de la nouvelle incompatibilité reconnue entre Golfs et Trames Vertes: La réponse est donc la conversion d'un golf ou d'une part d'un de ces vastes espaces très transformés (Glyphosate récurrent sur les bunkers, catalogue syngenta sur le green) afin d'y organiser les obligations en logements du scot d'ici 2030 que la casa répartit elle-même d'aileurs à chaque commune: une péréquation entre commmunes assumant les corridors écologiques pour l'ensemble de la CASA Ouest et d'autres part ESt semble une solution. 

Exemple pour l'Ouest-CASA (Je reprécise on ne rajoute pas un logement à ceux qui auraient été réalisés!!)Puisqu'il existe deux corridors parallèles Nord-Sud entre parcs en CASA-très mal conservés depuis 2008 malgré l'obligation qui en avait été faite-  n'est ce pas le moment de proposer de reconaitre l'effort des communes qui les assument  en place d'y faire les  logements comme classiquement dans ces dermièrs espaces dispos.

On en chiffrerait une contre-partie à nos obligations de réalisations de logements communautaires(ça vaut 30% au moins, ils vont se faire un beurre incroyable, les logements seraient sur des zones gavées de pesticides depuis des années sur ces Golfs aux consos d'eau intenables et tarés sous nos climats donc tout est parfait.)

  Ici à Valbonne ces corridors  éviteraient le doublement du village (corridor semi-naturel) et le blocage du corridor des Bourelles(corridor forestier) ainsi que plus ahut le massacre des oliveraies d'Opio 

 et il faut voir avec Mme Begou pour des corridors de Biot ..sur le forestier et le semi-naturel aussi si possible!!

La même démarche peut se faire sur l'Est CASA. Il est bien clair qu'on ne rajoute pas un logement mais qu'on cible leur réalisation.

Le seul argument contre est étrange, lorsque j'en ai parlé à la commission Environnement où beaucoup tournaient la tête en s'exclamant "moi je trouve que c'est beau les Golfs";  C'est l'argument qu' écoles et crèches n'en sont pas forcément proches,(étant instit sur le plateau de Sophia depuis 20 ans de Biot à l'extréùité Ouest) on constate que sur notre territoire les écoles sont justement à côté de la plupart des Golfs!! ( Contre le golf OPIO our Ecole primaire d'opio+ crèche, biot: Saint philippe pur Golf Le provençal ou en contre bas ecole mixte Moulin neuf pour le golf de moulin neuf, Roquefort aura sa nouvelle école ouverture sept 2020...contre l'immense Golf de la Begude qui a parait-il un des plus  gros soucis d'équilibre budgétaire(évitons-lui des dépenses d'eau et de pesticides!!)!! et valbonne ile verte n'en est pas loin et sur le chemin de Sophia avec tous les niveaux de crèche à CM2 plus collège, lycée pour els enfants dont beaucoup de parents seront sur le chemin de Sophia( co-voiture plus qu'aisé, pas d'aler-retours), intéressant d'autant qu'au niveau national les logements des Bourelles ont des chances d'être interdit, donc une réflexion à long terme est vraiment utile pour voir où ça va retomber!!

Et ça fera autant de résidences fermées de luxe en moins le jour où soudainement, lorsque l'école sera finie à Roquefort,notre vétéran vice-président à l'urbanisme déclassera la Bégude en failllite.. avec des locatairzs étrangers fantômes qui ne votent même pas, Mr Rossi a dit (parait-il, je ne veux pas de procès!!))un jour que c'étaient ses administrés préférés!! Et piscines de 10 m pour tout le monde.. Sur BIot c'est caricatural il me semble avec le Golf qui pompe dans la nappe,!! Francine a l'air d'avoir plein d'éléments à rajouter! 

Franchement si c'est dit c'est imparable;.