Ces éléments d’analyse, visant à nourrir les réflexions sur l’élaboration des documents d’Urbanisme, ont été élaborés avec en collaboration avec le Gadseca et France Nature Environnement PACA, dans le cadre du groupe de travail "Zéro Artificialisation Nette".

Les données sont consolidées sur le site Sobriété Foncière.

L’évaluation de la population future d’un territoire est fondamentale pour l’élaboration d’un document d’urbanisme. Cette évaluation s’appuie normalement d’abord sur le constat des évolutions passées (recensements INSEE à utiliser par période quinquennale ex : 2013-2018) puis tient compte des volontés politiques locales à condition que le document donne les moyens correspondants.

Au-delà de ce premier indicateur qu’est la population totale, la démographie fournit aussi bien d’autres éléments sur le passé mais aussi sur le futur car la population ne se renouvelle que lentement : migrations résidentielles par ex, répartition par âge avec ses conséquences sur l’indicateur fondamental qu’est la taille moyenne des ménages qui conditionne le besoin en logements, à condition de ne pas prendre en compte la population totale mais seulement celle des ménages (dans la région 97,5 % de la population totale mais parfois bien moins)

La population à Antibes est en déclin ces 10 dernières années. Sans politique volontariste d’accueil, la population sur Antibes ne devrait pas rattraper dans les 20 années à venir son niveau des années 2000 :

Alors qu’elle a tendance à se stabiliser en France, la taille des ménages s’est effondrée à Antibes : un effet de la pyramide des âges, car les ménages âgés, nombreux à Antibes, passent à 2 puis 1 personne (1700 Ménages d'une personne en plus en 10 ans), et les nouveaux logements, trop petits pour des familles, n’accueillent que des jeunes qui quittent ensuite Antibes (1700 couples avec ou sans enfants de moins en 10 ans).

Le solde migratoire ne comprend pas les personnes qui ont quitté le territoire pour l’étranger. Ce flux particulier représentait durant en 2017 de l’ordre de 10 % du total des sortants, avec des disparités selon les territoires. En prenant en compte un flux de 10% vers l’étranger, le solde migratoire est équilibré à Antibes :

Les principales données disponibles sur le parc de logements proviennent des recensements de l’INSEE dont les résultats sont à utiliser par période quinquennale (par ex 2013-2018). D’autres données sont également utiles notamment sur les logements sociaux (voir données SRU), sur l’artificialisation due à l’habitat (voir données Artificialisation), sur le renouvellement du parc (voir données Construction).

Les besoins en résidences principales s’évaluent en tenant principalement compte de la démographie et de l’évolution de la taille moyenne des ménages (voir données Population).

Les besoins totaux en logements doivent aussi tenir compte des évolutions prévues concernant les résidences secondaires et la vacance des logements :

A noter la predominance des résidences secondaires (+36%) et des logements vacants (+ 5%).   

Ainsi près de 95% des logements nouveaux sont affectés à la résidence secondaire ces 10 dernières années, et le reste à la vacance :

L’affectation à la vacance peut être indirecte : les logements neufs étant effectivement occupés, en délaissant des logements anciens qui ne sont pas réaffectés à la résidence principale. 

Le parc de logements d’un territoire évolue essentiellement du fait de la construction neuve.

Les nombres annuels de logements commencés par territoire sont collectés par le ministère en charge du logement et présentés dans la base de données SITADEL2 :

L’excédent en logements neufs par rapport aux besoins de la population peut en être déduit : près de 6000 ces 10 dernières années : 

L'artificialisation étant une préoccupation récente, les données qui y sont relatives sont dérivées de sources approximatives et peu précises. Elles donnent néanmoins une indication des tendances en cours.

Parmi les sources disponibles, les données issues des fichiers fiscaux traitées par le CEREMA offrent l'avantage d'être annuelles et disponibles pour tout le territoire de manière comparable même si elles ne sont pas très précises. Elles comptabilisent les parcelles cadastrales nouvellement artificialisées, mais pas précisément les surfaces artificialisées comme pourra le faire la future base de données cartographiques Occupation du sol à grande échelle (OCS GE) actuellement en chantier. Et promise pour 2024.

Le taux d'artificialisation pour l'ensemble de PACA sur le total ces 10 dernières années est de 0,48% de la surface totale de la région.

Pour Antibes, ce taux est de 0,86% :

Une consommation très régulière d’année en année, malgré la stagnation de la population : 

Les projections d'évolution de la population sont issues de l'INSEE, et de son étude Omphale. Le scénario central est retenu ci-dessous. Les taux d'évolution appliqués au territoire sont les projections du niveau départemental.

Dans ces circonstances, le niveau de population de 2008 ne devrait pas être reconstitué d’ici 2040. 

Les besoins en logement sont liés strictement à l'évolution de la population, et au désserrement des ménages, en supposant une stabilisation de la taille des ménages à terme. En suivant les tendances actuelles, les besoins en logements sur Antibes devraient être relativement modestes : 100 par an en moyenne annuelle sur les 20 ans à venir.

Ceux-ci sont déjà largement couverts par les excédents disponibles.

La commune d’Antibes est significativement carencée en logements sociaux : de 13%, avec un objectif triennal de construction de 2889 logements pour la période 2020-2022 :

Le nombre de logements sociaux construits est pourtant significatif, d’autant plus que les derniers programmes mis en œuvre, ne sont pas comptabilisés : 

En maintenant le modèle de financement de 35% de logements sociaux par programmes immobilier, pour construire les 5563 logements sociaux manquants, ce n’est pas moins de 15894 logements qu’il faudra construire entre 2020 et les années à venir, soit potentiellement, la capacité d’accueillir 30 800 habitants de plus … Ou alors 10 300 résidences secondaires de plus!

L'objectif Zéro Artificialisation Nette en 2050 fixé dans le cadre du "plan biodiversité" de 2018 a été confirmé par le vote de la loi Climat et Résilience à l'Assemblée Nationale le 22 août 2021. Afin d’y parvenir, la loi fixe un objectif de réduction du rythme de l'artificialisation par tranches de 10 années. Pour la première tranche, 2021-2031, la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers (ENAF) devra être réduite de moitié par rapport à la consommation réelle de ces espaces observée sur les dix années précédentes. 

A moins de renouveler le parc de logements ou de zones à vocation économiques, ces 15894 logements, en considérant une densité élevée de 55 logements à l’hectare, pourraient représenter 288 hectares à artificialiser.

Ce qui est incompatible avec l’objectif de la loi Climat et Résilience, qui accorde, dans le cadre de l’objectif « zéro artificialisation nette » à Antibes un budget de 12 hectares pour 2031.

Alors que sa population est stable ou en déclin et que le manque de logements abordables est criant, plutôt que de penser à négocier des aménagements de la loi SRU, pour s’en sortir sans pénalités et sans excès dans l’artificialisation, Antibes devra maximiser le renouvellement urbain pour ne pas engendrer des excédents de logements, et densifier significativement le logement dans les constructions neuves, pour limiter l’artificialisation des espaces naturels et agricoles résiduels.

Il faudra aussi trouver un nouvel équilibre pour financer le logement social, car le modèle actuel des 35% de logements social dans la production actuelle des programmes immobiliers, ne peut que générer une augmentation significative de la vacance ou des résidences secondaires, deja excessive sur ce territoire.

L’accumulation de béton et les prix de l’immobilier dégradant par ailleurs l’attractivité de la ville.